Et byggeprojekt, der kører af sporet, får før eller siden en bygherre eller en håndværker til at stille sig selv et alvorligt spørgsmål: Kan vi komme ud af aftalen? Måske er tidsplanen sprængt, måske er kvaliteten ikke i orden, eller måske har samarbejdet ikke længere noget grundlag. Fristelsen til at sende en skriftlig ophævelse og lukke sagen er stor, men det er et af de mest risikable skridt i entrepriseret.
Ophæver I uden tilstrækkeligt grundlag, kan I selv komme til at stå som den misligholdende part. Og så er vejen til retssager ofte kort. I denne artikel ser vi på, hvornår ophævelse overhovedet er en mulighed, hvad I bør gøre først, og hvornår det er tid til at kontakte en entrepriseadvokat eller håndværkeradvokat.
Hvad vil det sige at ophæve en entreprisekontrakt?
At ophæve en entreprisekontrakt betyder, at aftalen bringes til ophør med øjeblikkelig virkning, fordi den ene part mener, at den anden har misligholdt aftalen væsentligt. Det er noget andet end en almindelig opsigelse eller en aftalt afslutning. Ophævelse er en sanktion, og den hører til i de alvorlige situationer.
Det er ikke nok, at I er utilfredse, eller at samarbejdet er blevet vanskeligt. Misligholdelsen skal typisk være af en vis vægt, og reglerne for, hvordan I varsler og dokumenterer den, kan have afgørende betydning. Hvad der gælder i jeres sag, afhænger først og fremmest af, hvad der er aftalt. Mange entreprisekontrakter bygger på AB18 (udførelsesentrepriser) eller ABT18 (totalentrepriser), som indeholder egne bestemmelser om misligholdelse og ophævelse. Er der tale om rådgivning, er ABR18 ofte relevant. Kontrakten kan desuden afvige fra standardvilkårene, og det er en central del af vurderingen.
Det konkrete dilemma: Er misligholdelsen alvorlig nok?
Dilemmaet rammer begge sider af bordet. Bygherren vil gerne ud af et projekt, der ikke leverer. Entreprenøren eller håndværkeren vil gerne ud af et projekt, hvor betalingen udebliver. Begge kan have ret, men begge kan også tage fejl.
Er der tale om væsentlig misligholdelse?
En enkelt fejl eller en kortvarig forsinkelse er sjældent tilstrækkelig. Spørgsmålet er, om misligholdelsen reelt undergraver formålet med aftalen. Vurderingen er konkret og afhænger af projektets karakter, de aftalte frister og konsekvenserne for den, der ikke har misligholdt.
Skyldes problemet forsinkelse, er det relevant at se på, hvad I kan kræve, når tidsplanen skrider. Handler det om kvaliteten, kan I læse mere om, hvordan I gør krav gældende ved byggefejl og mangler, og hvad der gælder for mangler efter aflevering.
Har I givet modparten en chance for at rette op?
I mange entrepriseforhold forventes det, at den part, der påstår misligholdelse, først giver modparten mulighed for at afhjælpe forholdet, typisk ved en skriftlig henvendelse med en rimelig frist. Springer I det trin over, kan det svække jeres position, selv hvis misligholdelsen i sig selv var reel. Hvilke varsler og frister der konkret kræves, fremgår af jeres aftalegrundlag.
Er I selv uden skyld?
En ophævelse falder ofte tilbage på den, der ophæver. Har I selv været sent ude med betaling, har I ændret i projektet undervejs, eller har I ikke givet adgang til byggepladsen, kan modparten bruge det som forsvar. Det er derfor vigtigt at se kritisk på egen rolle, før I træffer beslutningen.
Hvornår kan en håndværker eller entreprenør ophæve?
Set fra håndværkerens eller entreprenørens side er det oftest betalingen, der skaber problemet. Udebliver betalingen, kan spørgsmålet om at standse arbejdet eller ophæve kontrakten opstå. Vi har beskrevet dilemmaet nærmere i artiklen om manglende betaling i byggeriet.
Er uenigheden om betaling opstået, fordi kunden mener, at noget af arbejdet er ekstraarbejde, der aldrig var aftalt, er det værd at læse om, hvornår entreprenøren kan kræve betaling for ekstraarbejde. Ofte er det netop uenighed om ekstraarbejde, der får en betalingskonflikt til at eskalere til en ophævelse.
Hvad koster en uberettiget ophævelse?
Ophæver I uden tilstrækkeligt grundlag, risikerer I at blive mødt med et krav om erstatning fra modparten. Bygherren kan risikere at stå med ekstraomkostninger til en ny entreprenør, og entreprenøren kan risikere at miste sit krav på betaling for det udførte arbejde. Netop derfor bør I ikke ophæve, før grundlaget er vurderet.
Dertil kommer de praktiske konsekvenser. Et byggeri, der standser midt i forløbet, koster typisk begge parter penge, og det kan være svært at få en ny entreprenør til at overtage andres delvist udførte arbejde. Er der stillet sikkerhed, bliver det desuden afgørende, om den dækker situationen, hvilket vi har gennemgået i artiklen om, hvad I gør, hvis garantien ikke er på plads.
Hvad hvis en underentreprenør er årsagen?
I større projekter opstår misligholdelsen ofte hos en underentreprenør, og problemet bliver ekstra alvorligt, hvis vedkommende går konkurs. Som hovedentreprenør skal I stadig opfylde aftalen over for bygherren, samtidig med at I skal finde en løsning på færdiggørelsen. Læs mere om, hvad I gør som entreprenør, hvis en underentreprenør er gået konkurs.
Hvordan bør I forholde jer, før I ophæver?
Gennemgå kontrakten og aftalegrundlaget
Start med at få klarlagt, hvad jeres aftale siger om misligholdelse, varsler og ophævelse, herunder om AB18, ABT18 eller ABR18 er en del af aftalen. Er I i tvivl om, hvorvidt standardvilkårene gælder, bør det afklares først.
Dokumentér forløbet
Gem korrespondance, byggemødereferater, fotos og fakturaer. Uden dokumentation bliver en ophævelse svær at forsvare, hvis sagen skal vurderes senere.
Send et klart, skriftligt varsel
Beskriv konkret, hvad misligholdelsen består i, og hvad I forventer. Undgå uklare eller følelsesladede formuleringer. Et præcist varsel styrker jeres position, hvis situationen eskalerer.
Få rådgivning, før I sender ophævelsen
Selve ophævelsen er svær at trække tilbage. En entrepriseadvokat kan hurtigt vurdere, om grundlaget holder, og om der er bedre alternativer, f.eks. forhandling, en aftalt afslutning eller en delvis udbedring.
Hvornår ender ophævelse i retssager?
Er parterne uenige om, hvorvidt ophævelsen var berettiget, kan sagen ende i retssager, eller den kan blive behandlet ved voldgift, afhængigt af aftalen. Mange entrepriseaftaler henviser til voldgift frem for de almindelige domstole. Vi har gennemgået forskellene i artiklen om, hvorvidt sagen skal afgøres ved voldgift eller domstolene.
Overvejer I selv at gå videre, er det værd at læse om, om I skal lægge sag an, eller om der er bedre veje. Er I blevet mødt med et krav, kan I se, hvad I bør gøre, hvis I har modtaget en stævning. Og hvis det handler om et projekt, der allerede er afleveret, kan artiklen om aflevering af byggeri give overblik over, hvorfor afleveringen har betydning for ansvarsfordelingen.
Ophævelse og virksomhedens øvrige forhold
En beslutning om at ophæve en stor entreprisekontrakt kan have betydning for hele virksomheden. Er I flere ejere, bør I afklare, hvem der kan træffe beslutningen, og om jeres ejeraftale stiller krav til den slags. Beslutningen hører også under den almindelige selskabsret, og som direktør bør I være opmærksomme på reglerne om direktøransvar, hvis beslutningen viser sig at være uberettiget.
Hvornår bør I kontakte en entrepriseadvokat eller håndværkeradvokat?
Kontakt en advokat, så snart ophævelse begynder at være et realistisk scenarie, og helst før I sender noget skriftligt til modparten:
- Når I overvejer at ophæve, eller har modtaget en ophævelse fra modparten
- Når I er i tvivl om, hvorvidt AB18, ABT18 eller ABR18 gælder for aftalen
- Når der er uenighed om, hvorvidt misligholdelsen er væsentlig
- Når sagen involverer store beløb, sikkerhedsstillelse eller flere parter
- Når I som håndværksvirksomhed står med en kunde, der nægter at betale og truer med at ophæve
Sådan kan Jastram & Lund Advokater hjælpe
Entrepriseret er en del af den bredere erhvervsret, og ophævelsessager kræver både juridisk indsigt og forståelse for, hvordan byggeprojekter forløber. Hos Jastram & Lund Advokater rådgiver vi bygherrer, entreprenører, underentreprenører og håndværksvirksomheder, uanset om I står midt i en konflikt eller vil vurdere jeres muligheder, før I handler. Har jeres sag i stedet karakter af en privat bolighandel, kan I finde hjælp hos vores boligadvokater, og handler det om et erhvervslejemål, kan I læse mere om erhvervslejeret og om, hvad I gør, når lejekontrakten skal genforhandles eller opsiges. Du kan læse mere om os på siden Hvem er vi, eller kontakte os for en indledende drøftelse.
Konklusion
Ophævelse af en entreprisekontrakt er et kraftigt værktøj, der kun bør bruges, når grundlaget holder. Kontrakten, dokumentationen og jeres egen rolle i forløbet afgør, om ophævelsen står fast, eller om den bliver til en udgift. Ved at gennemgå aftalegrundlaget, sende klare varsler og søge rådgivning, før I handler, mindsker I risikoen for, at en konflikt ender i retssager, og I står stærkere, hvis den alligevel gør.
Ofte stillede spørgsmål om ophævelse af entreprisekontrakt
Kan jeg ophæve en entreprisekontrakt, hvis byggeriet er forsinket?
Det afhænger af, hvor væsentlig forsinkelsen er, og hvad der er aftalt. En kortvarig forsinkelse er sjældent nok alene. Kontrakten og standardvilkårene som AB18 eller ABT18 bør gennemgås, før I ophæver.
Hvad er forskellen på at ophæve og at opsige en entreprisekontrakt?
Ophævelse sker som reaktion på væsentlig misligholdelse og har typisk øjeblikkelig virkning. Opsigelse er en anden afslutningsform, der afhænger af, hvad der er aftalt om opsigelsesret og vilkår.
Kan en håndværker ophæve, hvis kunden ikke betaler?
Det kan i visse tilfælde være muligt, men det kræver en konkret vurdering af, om betalingsmisligholdelsen er væsentlig, og om varsler og frister er overholdt. Læs også om, hvornår I kan standse arbejdet.
Hvad sker der, hvis jeg ophæver uden tilstrækkeligt grundlag?
I risikerer at blive gjort ansvarlig for modpartens tab og at miste krav, I ellers ville have haft. Derfor bør grundlaget vurderes af en entrepriseadvokat, før ophævelsen sendes.
Skal en ophævelsessag for domstolene?
Ikke nødvendigvis. Mange entrepriseaftaler henviser til voldgift, og mange sager løses ved forhandling. Det afhænger af aftalen, og det er en af de første ting, en advokat bør afklare.
Hvad koster det at få vurderet en mulig ophævelse?
Det afhænger af sagens omfang og kompleksitet. Hos Jastram & Lund Advokater kan I få en indledende drøftelse, hvor I får afklaret opgaven og et estimat, inden arbejdet igangsættes.