Næsten intet byggeprojekt forløber præcis, som det var tegnet fra start. Bygherren får nye ønsker, en løsning viser sig ikke at fungere i praksis, eller uforudsete forhold på pladsen gør det nødvendigt at ændre planen undervejs. Spørgsmålet, der følger, er sjældent, om der skal ændres – men hvem der bestemmer det, og hvem der skal betale for det.
Det er et af de mest almindelige dilemmaer inden for entrepriseret, fordi ændringer sjældent opstår på et tidspunkt, hvor parterne har tid til at forhandle sig grundigt igennem konsekvenserne. I denne artikel ser vi på, hvad I bør vide, hvis bygherren ønsker ændringer i et igangværende projekt, og hvordan I som entreprenør, håndværker eller bygherre sikrer jer bedst muligt.
Hvorfor er ændringer undervejs en hyppig kilde til konflikt?
Et byggeprojekt er sjældent statisk. Nye ønsker, tekniske udfordringer eller ændrede forudsætninger opstår løbende, og både bygherre og entreprenør har typisk en interesse i, at projektet kan justeres undervejs. Problemet er, at en ændring i praksis sjældent er gratis eller uden konsekvenser for tidsplanen – og det er netop her, uenigheden ofte opstår.
Mange af de konflikter, vi ser i praksis, handler ikke om, hvorvidt en ændring var nødvendig, men om, hvorvidt den var aftalt korrekt, inden arbejdet blev udført. Det er en anden situation end almindeligt ekstraarbejde, som typisk opstår som følge af uforudsete forhold – ændringer initieres derimod ofte direkte af bygherren, der ønsker noget andet end det oprindeligt aftalte.
Det konkrete dilemma: Skal I acceptere en ændring, og hvad koster det?
Har bygherren ret til at kræve en ændring?
Mange entreprisekontrakter, særligt dem der bygger på AB18 eller ABT18, giver bygherren en vis ret til at kræve ændringer i projektet, selv efter arbejdet er gået i gang. Denne ret er dog sjældent ubegrænset. Der kan være grænser for, hvor omfattende en ændring kan være, før den reelt udgør et nyt projekt, og der er typisk krav til, hvordan ændringen skal varsles og prisfastsættes. Det er derfor første skridt at få afklaret, hvad jeres konkrete aftale siger om bygherrens ret til at kræve ændringer.
Hvordan skal en ændring prisfastsættes?
Det er en af de mest almindelige kilder til uenighed: Hvad skal en ændring koste, og hvordan beregnes prisen, hvis parterne ikke kan blive enige? Nogle kontrakter fastsætter en metode for prisfastsættelse af ændringer på forhånd, mens andre er tavse og overlader det til en efterfølgende forhandling. Er der ikke aftalt en klar metode, øges risikoen betydeligt for, at parterne ender med vidt forskellige opfattelser af, hvad ændringen reelt bør koste.
Hvad sker der med tidsplanen?
En ændring i projektet påvirker ofte også tidsplanen. Har entreprenøren ret til en tidsfristforlængelse som følge af ændringen? Det er relevant at få afklaret, særligt hvis ændringen kommer sent i forløbet, hvor konsekvenserne for den samlede tidsplan kan være størst. Hænger ændringen sammen med en forsinkelse, der allerede er opstået, kan det være relevant at se nærmere på, hvad I kan kræve, når tidsplanen skrider.
Hvad gør I som entreprenør eller håndværker, når bygherren ønsker en ændring?
Få ændringen bekræftet skriftligt, før I udfører den
Det vigtigste råd er også det enkleste: Udfør ikke en ændring, før den er bekræftet skriftligt, og gerne med en pris eller et grundlag for prisfastsættelsen på plads. Mundtlige aftaler om ændringer er en af de hyppigste årsager til, at betalingskrav senere bliver afvist eller bestridt.
Vurdér, om ændringen ligger inden for jeres oprindelige aftale
Nogle ændringer kan rummes inden for det oprindeligt aftalte omfang, mens andre reelt udgør en ny opgave. Det er relevant at forholde sig til denne grænse, inden I går i gang, da det har betydning for, om I kan kræve særskilt betaling.
Vær opmærksom på konsekvenserne for det samlede projekt
En ændring et sted i projektet kan have afledte konsekvenser andre steder, f.eks. for andre fag eller for den samlede tidsplan. Det er en god idé at få dette klarlagt, inden ændringen sættes i gang, så I ikke senere står med en uenighed om følgevirkninger, ingen af parterne havde overvejet.
Hvad gør I som bygherre, hvis I ønsker en ændring?
Vær tydelig om, hvad ændringen konkret indebærer
Jo mere præcist I formulerer, hvad I ønsker ændret, desto lettere er det for entreprenøren at give et retvisende tilbud på prisen og konsekvenserne for tidsplanen. Uklare eller løbende justerede ønsker er en af de sikreste veje til uenighed senere i forløbet.
Få prisen og konsekvenserne bekræftet, før arbejdet går i gang
Accepter ikke blot, at “det nok bliver dyrere” – bed om en konkret pris eller et klart grundlag for prisfastsættelsen, samt en vurdering af, om ændringen påvirker tidsplanen. Det er langt lettere at forhandle dette på forhånd end at gøre det op bagefter.
Overvej, om ændringen kan vente
Ikke alle ændringer behøver at ske midt i byggeprocessen. I nogle tilfælde kan det være en fordel at vente med en ændring til et senere tidspunkt i projektet, hvis det reducerer kompleksiteten og risikoen for følgevirkninger.
Hvad hvis en ændring fører til uenighed om betaling?
Er en ændring udført, uden at parterne har aftalt prisen på forhånd, kan det udvikle sig til en egentlig betalingskonflikt. Vi har tidligere beskrevet, hvornår arbejdet kan standses, og hvornår det skal fortsætte, hvis en sådan situation opstår. Handler uenigheden i stedet om, hvorvidt selve ændringen udgør ekstraarbejde, kan I finde relevant baggrundsviden i vores artikel om ekstraarbejde i byggeriet.
Hvad hvis ændringen fører til fejl eller mangler senere?
Ændringer, der ikke er tilstrækkeligt koordineret med det øvrige projekt, kan i nogle tilfælde føre til fejl, der først viser sig senere – eventuelt efter aflevering af byggeriet. Er det tilfældet, er det relevant at se på, hvordan I gør krav gældende ved byggefejl og mangler, samt hvad der gælder for mangler efter aflevering.
Hvad hvis en ændring involverer en underentreprenør?
I større projekter berører en ændring ofte flere led i entreprisekæden. Skal en underentreprenør udføre den ændrede opgave, er det relevant at sikre, at ændringen også er afklaret korrekt i det underliggende aftaleforhold. Går en underentreprenør konkurs midt i et forløb med ændringer, opstår der ofte en særligt kompleks situation – læs mere om, hvad I gør som entreprenør, hvis en underentreprenør går konkurs.
Hvad hvis uenigheden ikke kan løses?
Kan parterne ikke blive enige om en ændring, dens pris eller konsekvenserne for tidsplanen, kan sagen i sidste ende udvikle sig til en egentlig tvist. Afhængigt af aftalegrundlaget kan sagen skulle afgøres ved voldgift eller domstolene. Overvejer I selv at forfølge et krav, kan det være relevant at læse om, hvorvidt I skal lægge sag an, eller om der er bedre veje. Er I i stedet blevet mødt med et krav, kan I se, hvad I bør gøre, hvis I har modtaget en stævning.
Hvornår bør I inddrage en entrepriseadvokat?
- Når I som bygherre overvejer at kræve en ændring, og ønsker at sikre, at det sker på et korrekt grundlag
- Når I som entreprenør eller håndværker er blevet bedt om en ændring uden en klar aftale om pris
- Når en ændring har medført uenighed om betaling eller tidsplan
- Når I er i tvivl om, hvorvidt AB18, ABT18 eller ABR18 regulerer bygherrens ret til at kræve ændringer
- Når en ændring involverer flere parter, f.eks. en underentreprenør
Sådan kan Jastram & Lund Advokater hjælpe
Entrepriseret er en del af den bredere erhvervsret, og sager om ændringer i et byggeprojekt kræver ofte en grundig gennemgang af aftalegrundlaget og forløbet. Hos Jastram & Lund Advokater rådgiver vi bygherrer, entreprenører og håndværksvirksomheder, både forebyggende og i konkrete konfliktsituationer. Du kan læse mere om vores baggrund på siden Hvem er vi, eller kontakte os for en indledende drøftelse af jeres situation.
Konklusion
Ændringer undervejs i et byggeprojekt er sjældent problemet i sig selv – det er manglen på en klar, skriftlig aftale om ændringens omfang, pris og konsekvenser for tidsplanen, der skaber konflikt. Ved at få ændringer bekræftet skriftligt, før arbejdet udføres, og ved at forholde jer bevidst til, om ændringen ligger inden for det oprindeligt aftalte, kan I som både bygherre og entreprenør undgå, at en i øvrigt naturlig del af byggeprocessen udvikler sig til en større uenighed.
Ofte stillede spørgsmål om ændringer i byggeriet
Kan bygherren altid kræve ændringer i et igangværende projekt?
Det afhænger af, hvad der er aftalt i entreprisekontrakten. Mange kontrakter giver bygherren en vis ret til at kræve ændringer, men denne ret er sjældent ubegrænset.
Skal jeg som entreprenør udføre en ændring, selvom prisen ikke er aftalt?
Det bør undgås, hvis det er muligt. Få så vidt muligt ændringen og prisen bekræftet skriftligt, inden arbejdet udføres, for at undgå uenighed senere.
Har jeg som entreprenør ret til mere tid, hvis bygherren kræver en ændring?
Det afhænger af den konkrete aftale og ændringens omfang. Det er relevant at få afklaret spørgsmålet om tidsfristforlængelse samtidig med selve ændringen.
Hvad er forskellen på en ændring og ekstraarbejde?
En ændring initieres typisk af bygherren, mens ekstraarbejde ofte opstår som følge af uforudsete forhold under udførelsen. Skellet kan dog være flydende og bør vurderes konkret.
Hvad gør jeg, hvis en ændring har medført en fejl senere i byggeriet?
Reklamér hurtigt og få vurderet, om fejlen skyldes selve ændringen eller andre forhold. Det kan have betydning for, hvem der bærer ansvaret for konsekvenserne.
Hvad koster det at få vurderet en uenighed om en ændring i byggeriet?
Det afhænger af sagens omfang og kompleksitet. Hos Jastram & Lund Advokater kan I få en indledende drøftelse, hvor I får afklaret opgaven og et estimat, inden arbejdet igangsættes.