Et byggeprojekt, der ikke bliver færdigt til tiden, er en af de mest almindelige og mest belastende situationer, virksomheder oplever i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde. Uanset om I er bygherre og venter på at kunne tage nye lokaler i brug, eller entreprenør og står med en tidsplan, der er sprængt af forhold uden for jeres kontrol, rejser en forsinkelse en række spørgsmål: Hvem bærer ansvaret? Hvad kan der kræves? Og hvordan undgår I, at situationen udvikler sig til en langstrakt konflikt?
Forsinkelse i byggeriet hører under entrepriseret – en gren af erhvervsretten, der regulerer forholdet mellem bygherre og entreprenør. I denne artikel gennemgår vi, hvad der typisk er relevant at afklare, når en tidsplan skrider, og hvordan I som virksomhed står bedst muligt rustet, uanset hvilken side af bordet I sidder på.
Hvorfor opstår forsinkelser, og hvorfor bliver de så ofte til konflikt?
Forsinkelser i byggeriet kan have mange årsager – vejrlig, materialemangel, fejl i projekteringen, ændringer undervejs eller problemer hos en underentreprenør. Vi har tidligere skrevet om, hvad I kan gøre, hvis en underentreprenør går konkurs, hvilket er en af de situationer, der ofte fører direkte til forsinkelse i det samlede projekt.
Det, der for alvor skaber konflikt, er sjældent forsinkelsen i sig selv, men uenigheden om, hvem der bærer ansvaret for den. Er forsinkelsen opstået på grund af forhold, entreprenøren burde have forudset? Eller skyldes den forhold, som bygherren har indflydelse på – f.eks. sene beslutninger, ændringer i projektet eller manglende adgang til byggepladsen? Svaret har direkte betydning for, om der kan gøres et krav gældende, og i givet fald over for hvem.
Det konkrete dilemma: Har I ret til dagbod, erstatning – eller ingen af delene?
Når en tidsplan skrider, står bygherren ofte med spørgsmålet om, hvorvidt der kan kræves kompensation for forsinkelsen. Entreprenøren står omvendt med spørgsmålet om, hvorvidt forsinkelsen overhovedet kan tilregnes dem – eller om den skyldes forhold, de ikke burde bære risikoen for. Det er sjældent et enkelt spørgsmål at besvare, og svaret afhænger i høj grad af, hvad der konkret er aftalt.
Hvad siger entreprisekontrakten om forsinkelse?
Udgangspunktet for enhver vurdering af en forsinkelse er den indgåede entreprisekontrakt. Mange kontrakter indeholder bestemmelser om dagbod – en forudbestemt kompensation, som entreprenøren skal betale for hver dags forsinkelse, uden at bygherren skal dokumentere et konkret tab. Andre kontrakter er mere sparsomme på dette punkt, hvilket kan gøre det væsentligt sværere at opgøre et krav, hvis forsinkelsen først er en realitet. Det er derfor afgørende at kende indholdet af jeres konkrete aftale, før I lægger jer fast på en bestemt holdning til situationen.
Skyldes forsinkelsen forhold, entreprenøren hæfter for?
Ikke enhver forsinkelse kan automatisk lægges entreprenøren til last. Hvis forsinkelsen skyldes forhold, entreprenøren ikke har haft indflydelse på – f.eks. ændringer bestilt af bygherren undervejs, eller forsinkelser i leverancer, som ikke kan bebrejdes entreprenøren – kan der være grundlag for en tidsfristforlængelse. Det er en af de situationer, hvor det er vigtigt at holde tungen lige i munden, fordi vurderingen ofte kræver et konkret kendskab til, hvad der faktisk er sket på byggepladsen, og hvornår.
Hvad hvis forsinkelsen fører til krav om ekstraarbejde?
Forsinkelser og ekstraarbejder hænger ofte sammen. En forsinkelse kan opstå, fordi der undervejs bliver behov for arbejde, der ikke oprindeligt var en del af aftalen – og det rejser samtidig spørgsmålet om, hvorvidt entreprenøren kan kræve betaling for dette arbejde. Vi har tidligere gennemgået, hvornår en entreprenør kan kræve betaling for ekstraarbejde, hvilket er relevant læsning, hvis jeres sag involverer begge problemstillinger på samme tid.
Hvordan bør I som bygherre eller entreprenør forholde jer?
Uanset hvilken side af bordet I sidder på, er der nogle greb, der kan gøre en reel forskel for, hvor godt I står, hvis en forsinkelse opstår – eller allerede er en realitet.
Hold styr på tidsplanen løbende
Det er langt nemmere at dokumentere årsagen til en forsinkelse, hvis afvigelser fra tidsplanen bliver noteret løbende, frem for at forsøge at rekonstruere forløbet, når projektet allerede er forsinket. Byggemøder, referater og skriftlig kommunikation om ændringer undervejs er derfor vigtige at gemme og holde styr på.
Reager i tide
Både bygherrer og entreprenører har typisk en interesse i at reagere hurtigt, hvis der opstår tegn på forsinkelse. Jo længere tid der går, før situationen bliver taget op, desto sværere kan det være at placere ansvaret korrekt – og desto større risiko er der for, at situationen eskalerer unødigt.
Vurdér, om der er grundlag for et krav – før I rejser det
Inden I som bygherre rejser et krav om dagbod eller erstatning, eller som entreprenør afviser et sådant krav, er det en fordel at få vurderet situationen konkret. Et krav, der rejses eller afvises på et forkert grundlag, kan gøre en ellers løsbar situation unødigt vanskelig at komme videre med.
Hvornår bør I inddrage en erhvervsadvokat?
Nogle forsinkelsessager kan løses gennem almindelig dialog mellem parterne. Andre udvikler sig til mere fastlåste situationer, hvor det er en klar fordel at få juridisk bistand:
- Når der er uenighed om, hvorvidt en forsinkelse kan tilregnes entreprenøren
- Når entreprisekontrakten er uklar eller tavs om konsekvenserne af forsinkelse
- Når et krav om dagbod eller erstatning skal opgøres eller vurderes
- Når forsinkelsen hænger sammen med krav om ekstraarbejde eller en underentreprenørs konkurs
- Når parterne ikke længere kan finde en løsning gennem almindelig dialog
Entrepriseret er en del af den bredere erhvervsret, og sager om forsinkelse involverer ofte også selskabsretlige eller kontraktuelle spørgsmål, som det er en fordel at få vurderet samlet.
Sådan kan Jastram & Lund Advokater hjælpe
Hos Jastram & Lund Advokater rådgiver vi både bygherrer og entreprenører i forbindelse med forsinkelse og andre tvister i byggeriet. Vi hjælper med at gennemgå entreprisekontrakter, vurdere ansvarsforhold og bistå i dialogen med modparten – uanset om sagen kan løses ved forhandling, eller om den kræver en mere formel proces. Du kan læse mere om vores baggrund på siden Hvem er vi, eller kontakte os for en indledende drøftelse af jeres situation.
Konklusion
Forsinkelse i byggeriet er sjældent en enkel situation at navigere i, hverken juridisk eller forretningsmæssigt. Hvorvidt der er grundlag for at kræve dagbod, erstatning eller tidsfristforlængelse, afhænger i høj grad af, hvad der konkret er aftalt, og hvad der faktisk er årsagen til forsinkelsen. Ved at holde styr på tidsplanen løbende, reagere i tide og få vurderet jeres position, før I rejser eller afviser et krav, står I markant bedre rustet – uanset om I er bygherre eller entreprenør.
Ofte stillede spørgsmål om forsinkelse i byggeriet
Kan jeg som bygherre altid kræve dagbod, hvis byggeriet bliver forsinket?
Det afhænger af, hvad der er aftalt i entreprisekontrakten. Er der aftalt dagbod, gælder den typisk uden krav om dokumentation af et konkret tab. Er dagbod ikke aftalt, skal et eventuelt krav vurderes efter andre principper.
Kan en entreprenør nogensinde undgå ansvar for en forsinkelse?
Ja, hvis forsinkelsen skyldes forhold, entreprenøren ikke har indflydelse på – f.eks. ændringer bestilt af bygherren eller forsinkelser hos tredjepart. Om der er grundlag for tidsfristforlængelse, beror på en konkret vurdering af den enkelte sag.
Hvad gør jeg, hvis vores tidsplan skrider, fordi en underentreprenør er gået konkurs?
Det er en situation, der kræver hurtig håndtering. Vi har beskrevet, hvordan I som entreprenør bør forholde jer, hvis en underentreprenør går konkurs, herunder hvordan det kan påvirke jeres tidsplan over for bygherren.
Hænger forsinkelse og ekstraarbejde altid sammen?
Ikke altid, men de to problemstillinger opstår ofte i forlængelse af hinanden, f.eks. hvis en ændring i projektet både forsinker byggeriet og udløser krav om betaling for ekstra arbejde. Læs mere om, hvornår entreprenøren kan kræve betaling for ekstraarbejde.
Hvor hurtigt skal jeg reagere, hvis jeg opdager, at byggeriet bliver forsinket?
Så hurtigt som muligt. Jo tidligere forholdet bliver taget op mellem parterne, desto lettere er det typisk at finde en løsning, og desto bedre er grundlaget for senere at kunne dokumentere forløbet.
Hvad koster det at få vurderet en sag om forsinkelse i byggeriet?
Det afhænger af sagens omfang og kompleksitet. Hos Jastram & Lund Advokater kan I få en indledende drøftelse, hvor I får afklaret opgaven og et estimat, inden arbejdet igangsættes.