Et nyt gulv, der bugner efter få måneder. En tagkonstruktion, der lækker ved kraftig regn. En installation, der aldrig har fungeret korrekt. Når I opdager en byggefejl, er den første reaktion ofte frustration – den næste er usikkerhed om, hvad I egentlig kan gøre. Kan I kræve, at håndværkeren eller entreprenøren retter fejlen for egen regning? Har I ret til erstatning? Og hvor lang tid har I til at reagere?
Det er nogle af de mest almindelige spørgsmål inden for entrepriseret, og de rammer alt fra mindre håndværksopgaver til større entrepriseprojekter. I denne artikel gennemgår vi, hvordan I som virksomhed bør forholde jer, når I opdager fejl og mangler ved et udført arbejde, og hvornår det er relevant at søge en entrepriseadvokat eller håndværkeradvokat.
Hvad regnes som en byggefejl eller mangel?
En byggefejl eller mangel foreligger, når det udførte arbejde ikke lever op til det, der er aftalt – enten fordi kvaliteten ikke er, som den burde være, fordi arbejdet ikke er udført fagmæssigt korrekt, eller fordi det ikke fungerer som forudsat. Det kan være alt fra en synlig fejl, I opdager kort efter arbejdet er afsluttet, til en skjult mangel, der først viser sig måneder eller år senere, f.eks. i form af en fugtskade.
Det afgørende er sjældent, om fejlen er stor eller lille, men om den kan henføres til håndværkerens eller entreprenørens arbejde – og om I reagerer korrekt og rettidigt, når I opdager den. Vi har tidligere gennemgået, hvad der gælder, hvis I opdager en mangel efter aflevering af byggeriet, herunder hvad jeres rettigheder som bygherre konkret indebærer.
Det konkrete problem: Hvad gør I, når fejlen opdages?
Når I står med en konkret byggefejl, er der typisk tre spørgsmål, der afgør, hvor stærkt I står.
Er fejlen reklameret rettidigt?
Så snart I opdager en fejl eller mangel, bør I reklamere over for håndværkeren eller entreprenøren – gerne skriftligt og med billeddokumentation. Jo længere tid der går, før I reagerer, desto sværere kan det være at gøre kravet gældende, uanset hvor berettiget det i øvrigt måtte være. Det gælder også, hvis I er i tvivl om årsagen til fejlen – det er bedre at reklamere for tidligt end for sent.
Er der tale om en synlig fejl eller en skjult mangel?
En synlig fejl kan typisk konstateres ved en almindelig gennemgang af arbejdet, mens en skjult mangel først viser sig, efter bygningen har været i brug et stykke tid. Skjulte mangler kræver ofte en hurtigere og mere grundig reaktion, når de først opdages, fordi det kan være vanskeligere at dokumentere sammenhængen mellem fejlen og det oprindelige arbejde, jo længere tid der går.
Hvad siger aftalegrundlaget – herunder AB18?
Er arbejdet udført på baggrund af AB18, ABT18 eller ABR18, indeholder disse standardvilkår typisk bestemmelser om, hvordan mangler skal håndteres, herunder frister for reklamation og krav til dokumentation. Det er derfor afgørende at få afklaret, om jeres aftale er omfattet af disse regelsæt, da det har direkte betydning for, hvordan I bør gribe sagen an.
Hvad kan I kræve, hvis fejlen er entreprenørens ansvar?
Udbedring af fejlen
Det mest almindelige krav er, at håndværkeren eller entreprenøren selv udbedrer fejlen for egen regning. Det er ofte den hurtigste og mindst konfliktfyldte løsning, forudsat at parten er villig til at udføre arbejdet inden for en rimelig tid.
Erstatning eller forholdsmæssigt afslag
Er udbedring ikke en realistisk mulighed, f.eks. fordi samarbejdet er brudt sammen, eller fordi parten ikke er i stand til at udbedre fejlen korrekt, kan det være relevant at overveje et krav om erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i prisen. Hvilken løsning der er mest hensigtsmæssig, afhænger af den konkrete sag og bør vurderes nøje.
Dagbod eller forsinkelseskrav, hvis fejlen hænger sammen med tidsplanen
I nogle tilfælde hænger en byggefejl sammen med en forsinkelse af projektet, f.eks. fordi arbejdet skal gøres om. Er det tilfældet, kan det være relevant også at se på, hvad I kan kræve, når tidsplanen skrider, herunder eventuel dagbod.
Hvad hvis I samtidig oplever betalingsuenighed?
En byggefejl fører nogle gange til, at bygherren ønsker at tilbageholde betaling, indtil fejlen er udbedret. Det er en situation, der kræver overvejelse fra begge sider – vi har tidligere beskrevet, hvornår arbejdet kan standses, og hvornår det skal fortsætte, hvis en betalingskonflikt opstår i forlængelse af en byggefejl.
Hvordan dokumenterer I sagen bedst muligt?
Tag billeder løbende
Dokumentér fejlen, så snart I opdager den, og fortsæt med at tage billeder, hvis skaden udvikler sig over tid. God billeddokumentation er ofte afgørende for, om en sag kan løses hurtigt, eller om den trækker ud.
Gem al kommunikation
Sørg for, at reklamationer, svar fra håndværkeren eller entreprenøren og eventuelle aftaler om udbedring foregår skriftligt, eller bliver bekræftet skriftligt efterfølgende. Mundtlige tilkendegivelser er svære at dokumentere, hvis sagen senere skal vurderes nærmere.
Undgå selv at udbedre fejlen for hurtigt
Det kan være fristende selv at få rettet fejlen med det samme, særligt hvis den generer den daglige drift. Men får I ikke først givet håndværkeren eller entreprenøren mulighed for at forholde sig til fejlen, kan det svække jeres mulighed for at få dækket udgiften efterfølgende.
Hvad hvis håndværkeren eller entreprenøren afviser ansvaret?
Det er langt fra ualmindeligt, at en håndværker eller entreprenør afviser, at fejlen er deres ansvar, eller mener, at der er tale om normal slitage frem for en mangel. I den situation er det relevant at få en uvildig vurdering af sagen, gerne kombineret med en juridisk gennemgang af, hvad aftalegrundlaget faktisk foreskriver. Er der samtidig tvivl om, hvorvidt en stillet garanti dækker situationen, kan det være relevant at se nærmere på, hvad I gør, hvis sikkerhedsstillelsen ikke er på plads.
Fører uenigheden ikke til en løsning, kan det i sidste ende være relevant at overveje, om sagen skal afgøres ved voldgift eller domstolene, afhængigt af hvad der er aftalt mellem parterne. Fører sagen til, at I modtager en formel henvendelse fra modparten, kan det også være relevant at vide, hvordan I reagerer, hvis I modtager en stævning.
Hænger byggefejl nogle gange sammen med andre erhvervsretlige forhold?
I nogle tilfælde rækker en sag om byggefejl ud over selve entrepriseforholdet. Er I flere ejere i den virksomhed, der har bestilt arbejdet, kan uenighed om, hvordan sagen skal håndteres, blive en kilde til konflikt internt – noget der med fordel kan være reguleret i jeres ejeraftale. Er beslutningen om at forfølge sagen truffet af en direktør på selskabets vegne, kan det også være relevant at have styr på de generelle rammer for direktøransvar i forbindelse med den slags beslutninger, ligesom det generelle udgangspunkt for selskabets beslutningskompetence hører under selskabsretten.
Hvornår bør I inddrage en entrepriseadvokat eller håndværkeradvokat?
Nogle sager om byggefejl kan løses gennem almindelig dialog. Andre kræver juridisk bistand for at komme videre:
- Når håndværkeren eller entreprenøren afviser ansvaret for en fejl, I mener er berettiget
- Når I er i tvivl om, hvorvidt en reklamationsfrist er overholdt
- Når fejlen er af en karakter, der kræver en sagkyndig vurdering
- Når sagen hænger sammen med aflevering af byggeriet eller en stillet sikkerhed
- Når I ønsker en vurdering af, om kravet bør rettes mod hovedentreprenøren, selvom fejlen stammer fra en underentreprenør
Sådan kan Jastram & Lund Advokater hjælpe
Entrepriseret er en del af den bredere erhvervsret, og sager om byggefejl kræver ofte både juridisk indsigt og praktisk forståelse af, hvordan byggeprojekter forløber. Hos Jastram & Lund Advokater rådgiver vi virksomheder, der oplever fejl og mangler ved udført arbejde – fra den indledende vurdering af sagen til dialogen med håndværkeren eller entreprenøren. Drejer jeres sag sig i stedet om en privat bolighandel, kan I finde relevant rådgivning hos vores boligadvokater, og handler sagen om et erhvervslejemål frem for et byggeprojekt, kan I læse mere om erhvervslejeret. Du kan læse mere om vores baggrund på siden Hvem er vi, eller kontakte os for en indledende drøftelse af jeres situation.
Konklusion
En byggefejl er sjældent et problem, der løser sig selv, men jeres position afhænger i høj grad af, hvor hurtigt og grundigt I reagerer, når fejlen opdages. Ved at reklamere rettidigt, dokumentere fejlen grundigt og få afklaret, hvad aftalegrundlaget – herunder eventuelt AB18 – konkret foreskriver, står I markant stærkere, uanset om sagen løses ved udbedring, erstatning eller i sidste ende en formel tvist.
Ofte stillede spørgsmål om byggefejl og mangler
Hvor hurtigt skal jeg reklamere, hvis jeg opdager en byggefejl?
Så hurtigt som muligt. Jo længere tid der går, før I reagerer, desto sværere kan det være at gøre kravet gældende, uanset hvor berettiget det i øvrigt er.
Kan jeg kræve, at håndværkeren udbedrer fejlen gratis?
Ja, det er ofte det mest nærliggende krav, forudsat at fejlen kan henføres til håndværkerens arbejde, og at udbedring er en realistisk løsning.
Hvad gør jeg, hvis håndværkeren afviser, at der er tale om en fejl?
Få sagen vurderet uvildigt, gerne kombineret med en juridisk gennemgang af aftalegrundlaget. Det er sjældent en fordel at acceptere en afvisning uden videre, hvis I mener, kravet er berettiget.
Gælder de samme regler for en mindre håndværkeropgave som for et større entrepriseprojekt?
Det afhænger af, hvad der konkret er aftalt, herunder om AB18 eller lignende standardvilkår er en del af aftalen. Det bør altid vurderes konkret.
Kan jeg få erstatning, hvis fejlen har forårsaget følgeskader, f.eks. en fugtskade?
Det afhænger af den konkrete sag og af, hvordan skaden er opstået og dokumenteret. Det er derfor relevant at få vurderet omfanget af skaden sammen med den oprindelige fejl.
Hvad koster det at få en advokat til at vurdere en sag om byggefejl?
Det afhænger af sagens omfang og kompleksitet. Hos Jastram & Lund Advokater kan I få en indledende drøftelse, hvor I får afklaret opgaven og et estimat, inden arbejdet igangsættes.