Byggeriet er afleveret, fakturaerne er betalt, og I er flyttet ind eller taget lokalerne i brug. Men et stykke tid efter opdager I fugt et sted, hvor der ikke burde være fugt, en gulvbelægning, der ikke lever op til det aftalte, eller en installation, der ikke fungerer som forventet. Spørgsmålet melder sig hurtigt: Er det stadig entreprenørens ansvar, eller er toget kørt, fordi byggeriet allerede er afleveret?
Det er et af de mest almindelige dilemmaer inden for entrepriseret, og det rammer bygherrer i alle størrelser – fra en mindre erhvervsvirksomhed, der har fået bygget nyt lager, til en ejerkreds, der har investeret i en større ombygning. I denne artikel gennemgår vi, hvordan I bør forholde jer, hvis I opdager mangler efter aflevering, og hvornår det er relevant at inddrage en erhvervsadvokat.
Hvad er entrepriseret, og hvorfor bliver mangler efter aflevering et dilemma?
Entrepriseret er den del af erhvervsretten, der regulerer forholdet mellem bygherre og entreprenør i forbindelse med bygge- og anlægsopgaver. En central del af dette forhold handler om, hvad der sker, når byggeriet er færdigt, og hvem der bærer ansvaret, hvis noget efterfølgende viser sig ikke at være i orden.
Dilemmaet opstår, fordi aflevering ofte opfattes som et endeligt punktum – men det er det sjældent i praksis. Mange bygherrer tror fejlagtigt, at entreprenørens ansvar stopper i det øjeblik, nøglerne bliver overdraget, eller fakturaen er betalt. Sådan fungerer entrepriseretten som udgangspunkt ikke. Aflevering er snarere et vendepunkt, der ændrer på bevisbyrden og fremgangsmåden for, hvordan mangler skal håndteres – ikke et punkt, hvor ansvaret automatisk ophører.
Det konkrete dilemma: Er manglen jeres eget problem, eller entreprenørens ansvar?
Når I opdager en mangel efter aflevering, står I typisk med tre centrale spørgsmål, som det er værd at få afklaret, før I går videre.
Blev manglen noteret ved afleveringsforretningen?
Ved afleveringen bliver byggeriet typisk gennemgået, og eventuelle mangler noteres i en afleveringsprotokol. Mangler, der er noteret her, er som udgangspunkt lettere at forholde sig til, fordi de allerede er dokumenteret som en del af entreprenørens udestående forpligtelser. Mangler, der først opdages senere, kræver en anden tilgang, fordi I nu selv skal kunne sandsynliggøre, hvornår manglen opstod, og at den skyldes forhold ved entreprenørens arbejde – ikke normal slitage eller jeres egen brug af bygningen.
Er der tale om en skjult mangel?
En del mangler viser sig først, når bygningen har været i brug et stykke tid – f.eks. fugtskader, der udvikler sig gradvist, eller tekniske installationer, der svigter under belastning. Den slags kaldes ofte skjulte mangler, fordi de ikke kunne opdages ved en almindelig besigtigelse på afleveringstidspunktet. Her er det særligt vigtigt at reagere hurtigt, når manglen opdages, og at sikre den nødvendige dokumentation, mens sporene stadig er tydelige.
Hvad siger entreprisekontrakten om reklamation og frister?
Entreprisekontrakter indeholder ofte bestemmelser om, inden for hvilken frist en mangel skal meldes til entreprenøren (reklamation), og hvor længe entreprenørens ansvar for mangler generelt gælder. Disse bestemmelser er afgørende for, om I overhovedet har mulighed for at gøre et krav gældende, og de kan variere fra kontrakt til kontrakt. Det er derfor første skridt at få klarlagt, hvad der konkret er aftalt, før I lægger en strategi for, hvordan I vil forfølge sagen.
Hvordan bør I reagere, hvis I opdager en mangel?
Uanset om manglen er stor eller lille, er der nogle skridt, der er værd at følge, så snart I bliver opmærksomme på problemet.
Reklamér skriftligt og hurtigt
Så snart I opdager en mangel, bør I give entreprenøren skriftlig besked – gerne med billeddokumentation og en beskrivelse af, hvad problemet består i, og hvornår I opdagede det. At vente for længe kan svække jeres position betydeligt, uanset hvor berettiget kravet i øvrigt måtte være.
Dokumentér omfanget grundigt
Tag billeder, notér datoer, og gem al kommunikation om forholdet. Hvis manglen udvikler sig over tid, f.eks. en fugtskade, er det en fordel løbende at dokumentere, hvordan situationen ændrer sig. God dokumentation er ofte det, der afgør, om en sag kan løses hurtigt, eller om den trækker ud.
Undgå selv at udbedre manglen for hurtigt
Det kan være fristende selv at få udbedret en mangel med det samme, særligt hvis den generer den daglige drift. Men hvis I udbedrer manglen, før entreprenøren har haft mulighed for at forholde sig til den, kan det gøre det vanskeligere efterfølgende at få dækket udgiften. Få gerne en vurdering af situationen, før I sætter et selvstændigt reparationsarbejde i gang.
Hold fast i den skriftlige dialog
Mundtlige aftaler og lovninger kan være svære at dokumentere senere. Sørg for, at væsentlige tilkendegivelser fra entreprenøren – f.eks. om en tidsplan for udbedring – bliver bekræftet skriftligt.
Hvornår bør I inddrage en erhvervsadvokat?
Nogle sager om mangler kan løses ved almindelig dialog mellem bygherre og entreprenør. Andre udvikler sig til situationer, hvor det er en klar fordel at få juridisk bistand:
- Når entreprenøren afviser, at der er tale om en mangel, de hæfter for
- Når der er tvivl om, hvorvidt en reklamationsfrist er overholdt
- Når manglen er af en karakter, der kræver en sagkyndig vurdering
- Når sagen har et omfang, der gør en forligsmæssig løsning relevant at forsøge, inden konflikten eskalerer yderligere
- Når manglen hænger sammen med andre uafklarede forhold i entrepriseforholdet, f.eks. forsinkelse
Har jeres sag samtidig karakter af en forsinkelse i byggeriet, kan det være relevant også at se på, hvad I kan kræve, når tidsplanen skrider, da de to problemstillinger nogle gange hænger sammen.
Hvad hvis manglen skyldes en underentreprenør?
I nogle tilfælde viser det sig, at manglen reelt skyldes arbejde udført af en underentreprenør, ikke hovedentreprenøren selv. Som bygherre er det normalt ikke jeres opgave at forholde jer til dette forhold – det er som udgangspunkt hovedentreprenørens ansvar over for jer, uanset hvem der konkret har udført arbejdet. Situationen kan dog blive mere kompliceret, hvis underentreprenøren undervejs er gået konkurs. Vi har tidligere beskrevet, hvad en entreprenør bør gøre, hvis en underentreprenør går konkurs, hvilket kan være relevant baggrundsviden, hvis jeres sag involverer flere led i entreprisekæden.
Sådan kan Jastram & Lund Advokater hjælpe
Entrepriseret er en del af den bredere erhvervsret, og sager om mangler kræver ofte både juridisk og praktisk indsigt i, hvordan byggeprojekter forløber. Hos Jastram & Lund Advokater rådgiver vi bygherrer, der oplever mangler efter aflevering – fra den indledende vurdering af sagen til dialogen med entreprenøren. Du kan læse mere om vores baggrund på siden Hvem er vi, eller kontakte os for en indledende drøftelse af jeres situation.
Konklusion
Aflevering af et byggeri er ikke det samme som, at entreprenørens ansvar ophører. Om I som bygherre kan gøre et krav gældende for en mangel, der opdages senere, afhænger af, hvad der er aftalt i entreprisekontrakten, hvornår manglen opstod, og hvordan I har dokumenteret og reageret på den. Ved at reklamere hurtigt, dokumentere grundigt og søge rådgivning, når sagen bliver uklar, står I markant stærkere – uanset om manglen er lille eller udgør et større problem for jeres virksomhed.
Ofte stillede spørgsmål om mangler ved byggeriet
Kan jeg stadig gøre entreprenøren ansvarlig for en mangel, selvom byggeriet allerede er afleveret?
Ja, aflevering ophæver ikke automatisk entreprenørens ansvar. Hvorvidt I kan gøre et krav gældende, afhænger blandt andet af, hvad der er aftalt om reklamationsfrister, og om manglen kan henføres til entreprenørens arbejde.
Hvad er forskellen på en almindelig mangel og en skjult mangel?
En almindelig mangel kan typisk opdages ved en gennemgang af byggeriet, mens en skjult mangel først viser sig efter et stykke tid, f.eks. i form af en fugtskade. Skjulte mangler kræver ofte hurtigere reaktion, når de først opdages, fordi bevisførelsen kan blive vanskeligere med tiden.
Hvor lang tid har jeg til at reklamere over en mangel?
Det afhænger af, hvad der er aftalt i entreprisekontrakten. Fristerne kan variere, og det er derfor vigtigt at få afklaret dette konkret, i stedet for at gå ud fra en generel antagelse.
Må jeg selv udbedre manglen, hvis entreprenøren er langsom til at reagere?
Det bør overvejes nøje, inden I går i gang. Udbedrer I selv manglen, før entreprenøren har haft mulighed for at forholde sig til den, kan det svække jeres mulighed for efterfølgende at få dækket udgiften.
Hvem har ansvaret, hvis manglen skyldes en underentreprenørs arbejde?
Som bygherre er det normalt hovedentreprenøren, der hæfter over for jer, uanset om arbejdet konkret er udført af en underentreprenør. Situationen kan dog kræve særlig opmærksomhed, hvis underentreprenøren er gået konkurs undervejs.
Hvad koster det at få en advokat til at vurdere en sag om mangler ved byggeriet?
Det afhænger af sagens omfang og kompleksitet. Hos Jastram & Lund Advokater kan I få en indledende drøftelse, hvor I får afklaret opgaven og et estimat, inden arbejdet igangsættes.