Du er godt i gang med et byggeprojekt, da bygherren pludselig beder dig om at lave noget, der ikke var med i den oprindelige aftale.
Måske skal der bygges en ekstra væg. Måske skal nogle materialer ændres. Måske viser det sig, at arbejdet kræver en løsning, som ikke var beskrevet i udbudsmaterialet.
Du udfører arbejdet, fordi projektet skal videre.
Men hvad sker der, når regningen kommer?
Her opstår der jævnligt uenighed mellem entreprenør og bygherre: Er der tale om ekstraarbejde, som entreprenøren har krav på betaling for – eller var arbejdet allerede en del af den oprindelige entreprise?
Det kan være en vanskelig vurdering, og derfor er det vigtigt at have styr på både aftalen og den løbende dokumentation.
Hvad er ekstraarbejde?
Ekstraarbejde er i sin enkleste form arbejde, som ikke var omfattet af den oprindelige aftale, men som efterfølgende bliver bestilt eller nødvendigt som følge af ændringer i projektet.
Det kan eksempelvis være, at bygherren ændrer sine ønsker undervejs, eller at der opstår forhold på byggepladsen, som betyder, at der skal udføres yderligere arbejde.
Efter AB 18 findes der regler om ændringer i arbejdet og om, hvordan sådanne ændringer påvirker blandt andet entreprisesummen. Hvis en ændring medfører en ændring af prisen, skal parternes krav om dette som udgangspunkt fremsættes snarest muligt skriftligt eller på et byggemøde.
Det betyder i praksis, at det er en rigtig god idé ikke bare at udføre arbejdet og håbe på, at betalingen falder på plads senere.
Få aftalen på plads, inden arbejdet går i gang
En af de bedste måder at undgå en tvist om ekstraarbejde på er også den mest simple:
Få aftalen på skrift.
Hvis bygherren beder dig om at udføre noget ekstra, bør du så vidt muligt få afklaret:
Hvad skal udføres?
Hvad kommer det til at koste?
Har det betydning for tidsplanen?
Er der andre konsekvenser for entreprisen?
Efter AB 18 skal parterne snarest indgå en skriftlig tillægsaftale om en ændring og de ændringer i pris, tid og sikkerhed, som følger af den.
I virkeligheden er det dog ikke altid så enkelt.
På en byggeplads kan en beslutning skulle træffes hurtigt, og nogle gange kan arbejdet ikke vente på en formel tillægsaftale.
Det gør det endnu vigtigere at sørge for, at dialogen og aftalerne bliver dokumenteret.
Hvad hvis bygherren bare siger: “Lav det”?
Det er en situation, mange entreprenører kan genkende.
Bygherren kommer med en ændring, og du får besked på at få det løst.
Her kan det være en god idé at få afklaret, om bygherrens besked faktisk indebærer en ændring af entreprisen, og hvad det betyder for pris og tid.
Efter AB 18 kan en part bede den anden part om skriftligt at oplyse, om et bestemt arbejde anses som en ændring, der giver anledning til ændringer i pris, tid eller sikkerhed. Entreprenøren er efter bestemmelsen ikke forpligtet til at igangsætte arbejdet, før bygherren har svaret.
Det betyder ikke, at du altid skal stoppe byggepladsen, mens du venter på et perfekt dokument.
Men det betyder, at du bør være opmærksom på, hvornår du er ved at udføre arbejde, som ligger uden for det, du oprindeligt har tilbudt at levere.
Dokumentation er din bedste ven
Hvis der senere opstår uenighed om et ekstraarbejde, bliver det afgørende spørgsmål ofte:
Hvad blev der egentlig aftalt?
Her kan dokumentationen være afgørende.
Gem derfor mails, SMS’er, referater, billeder, tegninger, tilbud og andre oplysninger, der kan dokumentere, hvad der er blevet aftalt undervejs.
Det kan også være en god idé at beskrive ekstraarbejdet konkret.
I stedet for eksempelvis at skrive:
“Ekstraarbejde jf. aftale.”
er det langt bedre at beskrive, hvad arbejdet konkret består i, og hvordan prisen er beregnet.
Jo bedre dokumentation du har, desto lettere er det at forklare og dokumentere dit krav, hvis der senere opstår uenighed.
Hvordan beregnes betalingen for ekstraarbejde?
Det afhænger blandt andet af den konkrete aftale og af, hvilke regler der gælder for entreprisen.
Efter AB 18 reguleres ændringsarbejder blandt andet efter reglerne om enhedspriser, hvor det er relevant. I andre tilfælde udføres ændringsarbejdet som regningsarbejde, medmindre parterne har aftalt noget andet. Ved regningsarbejde skal regningen opgøres med nærmere specifikation af blandt andet arbejdstimer, materialer og materiel.
Det er derfor vigtigt at se på den konkrete entrepriseaftale.
Der findes ikke én simpel regel om, at “alt ekstraarbejde bare kan faktureres på timebasis”.
Aftalen mellem parterne er central.
Hvad hvis bygherren ikke vil betale?
Det er ofte først, når fakturaen bliver sendt, at uenigheden for alvor opstår.
Bygherren kan eksempelvis mene, at arbejdet allerede var inkluderet i entreprisesummen. Entreprenøren kan omvendt mene, at arbejdet blev bestilt som en ændring.
Hvis I ikke kan blive enige, er det vigtigt at se på den dokumentation, der findes fra projektet.
Her kan det være en god idé at få en entrepriseretsadvokat til at gennemgå sagen.
Det behøver ikke nødvendigvis være en stor og langvarig juridisk proces.
En advokat kan eksempelvis hurtigt hjælpe med at vurdere:
Er der tale om ekstraarbejde?
Har entreprenøren krav på betaling?
Er kravet varslet korrekt?
Hvordan bør kravet opgøres?
Hvilken dokumentation bør sendes til bygherren?
Hvis du får afklaret de spørgsmål tidligt, kan det i mange tilfælde være lettere at finde en løsning, før uenigheden udvikler sig til en egentlig tvist.
Husk også tidsfristen for dit slutkrav
Ekstraarbejde bør ikke være noget, man først begynder at tænke på, når hele byggeriet er afsluttet.
Efter AB 18 skal entreprenøren efter afleveringen sende en endelig og fuldstændig slutopgørelse, herunder over tilgodehavender for ekstraarbejder. Der gælder samtidig en frist for fremsendelsen af slutopgørelsen.
Det er derfor vigtigt at have styr på sine ekstraarbejder løbende.
En god vane er at føre en løbende oversigt over ændringer og ekstraarbejder gennem hele projektet i stedet for at forsøge at rekonstruere dem til sidst.
Hvornår bør du få en advokat med på råd?
Du behøver ikke nødvendigvis kontakte en advokat, hver gang en bygherre beder dig om en mindre ændring.
Men hvis et ekstraarbejde begynder at få større økonomisk betydning, eller hvis du kan mærke, at der er uenighed mellem dig og bygherren, kan det være en rigtig god idé at få hjælp tidligt.
Det samme gælder, hvis du er usikker på, om et arbejde er omfattet af den oprindelige entreprise, eller hvis bygherren afviser din betaling.
Det behøver ikke være mere kompliceret end at få en entrepriseretsadvokat til hurtigt at læse aftalen og den relevante korrespondance igennem.
På den måde kan du få en vurdering af, hvor du står, inden du bruger en masse tid på en konflikt, der måske kunne være løst langt tidligere.
Det kan give dig et bedre grundlag for at tage dialogen med bygherren – og ikke mindst lidt mere ro i maven.
Sådan mindsker du risikoen for problemer med ekstraarbejde
Der findes ikke en metode, der kan forhindre alle uenigheder på en byggeplads.
Men du kan gøre meget for at stå stærkere, hvis du:
Får ændringer dokumenteret.
Reagerer hurtigt, når du mener, at noget er ekstraarbejde.
Holder styr på timer, materialer og andre udgifter.
Sørger for, at ændringer i pris og tid bliver kommunikeret tydeligt.
Gemmer den relevante korrespondance.
Og vigtigst af alt: Vent ikke med at reagere, til byggeriet er afsluttet.
Jo tidligere en uenighed bliver taget op, desto lettere kan den ofte håndteres.
Er du i tvivl om et ekstraarbejde?
Ekstraarbejde er en helt almindelig del af mange byggeprojekter. Det behøver derfor ikke være et tegn på, at noget er gået galt.
Det vigtige er at få styr på, hvad der er aftalt, hvad ændringen betyder for prisen og tidsplanen, og hvordan det dokumenteres.
Hvis du står med et konkret ekstraarbejde, hvor du er usikker på, om du kan kræve betaling, kan det være en god idé at få en advokat med erfaring inden for entrepriseret til at kigge på sagen.
En kort gennemgang af aftalen og dokumentationen kan være nok til at give dig et bedre billede af dine muligheder – og gøre det lettere at tage den videre dialog med bygherren.
Skal vi hjælpe dig i din sag? Ring til os på 36 20 31 06